Внесение залога при покупке квартиры. Задаток, аванс, залог и комиссия риелтору: все необходимые данные. Вернуть аванс за квартиру то же не просто

, задаток подлежит возврату покупателю, если продавец не выполнил свои обязательства. Например, если он:

✅ передумал продавать недвижимость - вне зависимости от того, по какой причине он это сделал;

✅ не выписал всех зарегистрированных в жилой недвижимости жильцов - в этом случае квартира считается находящейся под обременением, потому что прописанные люди имеют право проживания в ней;

✅ не оплатил долги по коммунальным платежам до сделки - согласно закону, можно продавать имущество только без долгов по коммунальным платежам;

✅ указал заведомо ложные сведения при заключении предварительного соглашения о задатке - например, не сообщил, что у квартиры несколько собственников;

✅ нарушил условия предварительного договора - например, не подготовил пакет документов для продажи;

✅ не явился в указанный срок для подписания основного договора купли-продажи недвижимости.

Во всех вышеперечисленных случаях продавец обязан не только вернуть всю сумму задатка, но и выплатить сверху такую же сумму. То есть он заплатит задаток в двойном размере, в качестве штрафной санкции.

Заранее узнайте, как вернуть задаток за квартиру в случае, если продавец нарушит условия договора. Обычно покупатель просто уведомляет продавца о том, что тот должен вернуть деньги. Если продавец отказывается, надо обратиться в суд с иском - в большинстве случаев суд удовлетворит его.

Что нужно сделать до передачи задатка, чтобы обезопасить себя

❗ Проверить документы на жилье. Когда заключаете соглашение о задатке при покупке квартиры , попросите продавца предоставить все документы на недвижимость. Если каких-то документов не хватает - например, нет выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности, сделку лучше отложить. Иначе сбор документов может затянуться надолго.

❗ Получить согласие супруга продавца. Если у продавца есть супруг или супруга, обязательно получите нотариально заверенное разрешение на продажу. Иначе при разводе супруг продавца сможет предъявить свои права на недвижимость в течение трех лет после сделки, и суд встанет на его сторону .

❗ Проверить, есть ли обременение. Если жилье находится под обременением, от покупки лучше отказаться. Попросите продавца сначала снять обременение, а потом передавайте деньги.

❗ Проверить, уплачены ли коммунальные платежи. Если нет - попросите продавца сначала оплатить долг, а потом передайте ему деньги. Если купите недвижимость с долгами, придется их оплатить самому, а это - дополнительные расходы. Лучше лично посмотреть квитанции: долги по коммунальным платежам не влияют на переход права собственности в Росреестре, поэтому вас не предупредят о задолженности.

❗ Проверить, прописан ли кто-то в квартире. Если да - укажите в соглашении обязательство продавца выписать всех проживающих людей. Иначе они будут иметь право проживания в квартире даже после того, как вы ее купите, и вы не сможете выгнать жильцов. Особенно это относится к несовершеннолетним прописанным гражданам.

Какой задаток берут при продаже квартиры

Размер задатка при покупке квартиры может быть любым - он зависит от личной договоренности между продавцом и покупателем. Чаще всего его размер составляет 5–10% от стоимости недвижимости. Например, если жилье стоит 1 000 000 рублей, можно в качестве задатка заплатить продавцу 50 000 или 100 000 рублей.

Маленькая сумма задатка выгодна и продавцу, и покупателю. Если вдруг вы передумаете покупать квартиру, будет не так обидно терять небольшую сумму. А если продавец не исполнит свои обязательства - ему придется вернуть немного. Большая сумма задатка невыгодна для вас, а для продавца выгода спорна. Если покупатель заплатит много, продавец сможет подготовить документы к сделке и оставить у себя деньги, если он откажется от покупки. А в случае нарушений со стороны продавца ему придется вернуть сумму в два раза больше.

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры с задатком

Как мы говорили выше, законодательство требует обязательного письменного оформления предварительного соглашения с задатком. Его нужно подписывать в нескольких экземплярах: по одному для каждого участника сделки.

Например: вы покупаете квартиру, собственником которой является один человек. В этом случае нужно два экземпляра: один остается у вас, другой - у продавца. Если собственников трое, следует составить четыре экземпляра соглашения: по одному для продавцов и покупателя.

Договор задатка при покупке квартиры - образец 2018 - должен содержать:

📃 Данные сторон . Укажите данные о покупателе и всех владельцах недвижимости, если их несколько. Обычно пишут фамилию, имя и отчество, серию и номер паспорта, место регистрации либо фактического проживания.

📃 Дату заключения . Это поможет доказать, что договор был заключен в определенную дату, в случае споров.

📃 Данные о недвижимости . В соглашение о задатке вносят адрес квартиры, ее кадастровый номер, общую и жилую площадь, стоимость. При желании можно указать дополнительные данные - например, номер выписки, свидетельствующей о праве собственности на недвижимость.

📃 Сумму задатка . Ее обязательно указывают цифрами и расшифровывают прописью.

📃 Порядок передачи денег . Укажите, когда и каким способом покупатель передаст продавцу деньги. Например, напишите реквизиты расчетного счета или укажите, что вся сумма будет передана наличными в момент подписания соглашения.

📃 Время, в течение которого совершится сделка . Укажите сроки, в течение которых нужно оформить основной договор купли-продажи. Желательно указывать конкретные даты, например - до 31.10.2018, а не фразы «в течение месяца».

📃 Права и обязанности сторон . Например, нужно указать, что покупатель обязан своевременно внести оставшуюся сумму по сделке, а продавец - передать квартиру в состоянии, которое было при осмотре.

📃 Форс-мажорные обстоятельства . Следует указать, что можно относить к форс-мажорным обстоятельствам и как они повлияют на условия исполнения договора.

📃 Дату вступления в силу . Обычно указывают, что соглашение вступает в силу с момента его подписания.

📃 Подписи . В конце договора все стороны обязательно ставят подписи и расшифровку - фамилию с инициалами.

Соглашение о задатке можно составить самостоятельно или использовать типовой образец. Чтобы скачать типовой договор о задатке при покупке квартиры , нажмите на ссылку .

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры : какие еще документы нужны

Чтобы задаток имел полную юридическую силу и к сделке не было вопросов, помимо соглашения нужно оформить еще два документа: предварительный договор купли-продажи и расписку .

Предварительный договор купли-продажи составляется перед основным договором. В нем прописывают все договоренности, которых достигли продавец и покупатель . Например, указывают:

📝 стоимость квартиры, размер задатка, порядок расчетов - например, прописывают реквизиты продавца и сроки перечисления денежных средств ;

📝 список документов, которые нужно подготовить к сделке, и сроки их подготовки продавцом;

📝 список предметов мебели и бытовой техники, которые остаются в квартире;

📝 сроки передачи недвижимости покупателю;

📝 кто оплачивает услуги нотариуса, подготовку иных документов к сделке и другие расходы;

📝 данные недвижимости - общую и жилую площадь, номер кадастрового паспорта, точный адрес и другие.

Расписка о получении задатка за квартиру удостоверяет, что продавец получил задаток в полном объеме. Ее составляют в свободной форме, но в документе обязательно должны быть следующие сведения:

📌 фамилии, имена, отчества обоих участников сделки - продавца и покупателя; при необходимости можно указать паспортные данные;

📌 адреса регистрации и фактического проживания обеих сторон;

📌 указание того, что денежные средства передаются именно в качестве задатка, а не как аванс;

📌 сумма задатка - как и в соглашении, ее указывают цифрами и расшифровывают прописью;

📌 подписи обеих сторон сделки с расшифровкой - фамилией и инициалами.

Дополнительные вопросы : о чем еще нужно знать

Как выглядит типовой договор задатка при покупке квартиры ?

Законодательство не предъявляет строгих требований к форме соглашения о задатке: главное - содержание. Обычно документ печатают на бумаге, вручную заполняют данные обеих сторон и другие существенные сведения, и подписывают.

Как правильно дать задаток при покупке квартиры?

Полная инструкция приведена выше. Краткая инструкция:

🤝 договоритесь с продавцом о сумме задатка, сроках регистрации сделки и других существенных условиях;

📋 проверьте готовность документов к сделке, получите согласие супруга продавца, уточните другие важные нюансы;

📝 составьте и подпишите предварительный договор купли-продажи, соглашение о задатке и расписку о получении денег;

💰 передайте деньги в момент подписания расписки.

Возможен ли задаток при покупке квартиры в ипотеку

Внесение залога при покупке квартиры с ипотечным кредитом, материнским капиталом и другими дополнительными условиями возможно. Просто в соглашении о задатке, помимо других существенных условий, указывается порядок оформления материнского капитала, порядок расчета с продавцом с использованием ипотечных средств или другие нюансы в зависимости от того, какие средства вы используете для покупки недвижимости.

Возвращается или нет задаток при покупке квартиры в случае форс-мажорных обстоятельств?

Согласно Статье 381 ГК РФ , если обязательства невозможно исполнить или обе стороны согласны расторгнуть договор, внесенный задаток должен быть возвращен. Но все зависит от договоренности. Именно поэтому мы рекомендуем прописывать возможные форс-мажорные обстоятельства и их влияние на условия сделки в соглашении. К форс-мажорным обстоятельствам можно отнести смерть продавца или покупателя, порчу имущества - например, пожар в квартире - и другие обстоятельства непреодолимой силы, которые помешают исполнению обязательств по договору.

Подготовка у продавца может занять значительное время, и гарантий того, что в этот период он не найдет более выгодного покупателя, нет. Если документы для продажи квартиры не подготовлены, покупку придется отложить. Чтобы убедить продавца в серьезности намерений и приостановить продажу выбранной квартиры, а также избежать рисков с изменением цены на последнем этапе сделки, надо оформить задаток за квартиру. Несмотря на то, что задаток — широко применяемая практика, даже не все риелторы правильно его понимают и нередко путают с авансом или залогом. Поэтому перед тем, как оформить задаток при покупке квартиры, надо внимательно изучить все условия.

Суть задатка при покупке квартиры

Задаток — это сумма, передаваемая одной стороной договора другой как доказательство подтверждения договора, в качестве меры по обеспечению сделки и в счет причитающихся с нее платежей.

Иными словами, когда клиент намерен купить квартиру, он передает продавцу некую сумму, чтобы продавец воспринимал его как серьезного партнера, если сделка состоится, сумма задатка засчитывается в счет оплаты товара. Задаток — традиционная форма гарантии исполнения обязательств, ее использовали еще в древнем Риме, и сегодня она не потеряла своей актуальности.

Основные положения о задатке сформулированы в ст. 380 и 381 § 7гл. 23 ГК РФ. В этих двух простых статьях суть всех споров в залах судов всех юрисдикций и инстанций.

Задаток при покупке квартиры ─ акт многофункциональный:

Прежде всего у него роль обеспечительная ─ стимул для должника к выполнению всех условий договора.
Следующая функция – доказательная, подтверждение заключения договора.
И, наконец, платежная ─ при выполнении всех условий договора задаток засчитывается в счет оплаты.

При покупке квартиры риелторы обычно сразу предлагают своему клиенту подписать соглашение о задатке за выбранную квартиру. Если сделка сорвалась по вине покупателя (в случае выбора более интересного варианта и т. д.), задаток остается у продавца. Если отказывается продавец (например, ему предложили большую сумму), он обязан уплатить первому покупателю задаток в двойном размере.

Ориентировочная сумма задатка

Размер задатка при покупке квартиры правовыми нормами не закреплен, но общепринятые стандарты для аванса ─ 5% — 10% от стоимости квартиры. Более точная сумма задатка при покупке квартиры определяется конкретной выгодой, например, покупатель очень хочет сохранить за собой именно этот вариант. Продавец настаивает на повышении суммы задатка в случае, когда цена была завышена. В обеих ситуациях стороны ─ лица заинтересованные в обязательном заключении сделки.

Если клиент до конца не определился в своем выборе, он будет настаивать на минимальном задатке, параллельно подыскивая более удачные варианты, даже если ему не хотелось бы терять деньги.

Иногда и продавец настаивает на минимальной сумме задатка при покупке квартиры. Это возможно в случае, если изначально для привлечения покупателей цена была занижена, а теперь продавец имеет возможность продать квартиру покупателю, предложившему более выгодные условия.

Задаток, аванс или что-то еще

Первая трудность

Задаток принято вносить по . Причины, по которым составляется предварительный договор, самые разные: риелтор отработал схему, которая никогда не давала сбоев, документы на квартиру не подготовлены и т.д.. По ст. 429 ГК РФ, предварительный договор подтверждает желание сторон заключить сделку на условиях, которые определены в этом договоре. Имущественные (денежные) обязательства при этом не возникают. Кроме этого, задаток обеспечивает лишь договоры, которые вступили в действие.

Напрашивается вывод, что задаток все три функции не выполняет и перестает быть таковым. Поэтому, если появились сомнения относительно уплаченной суммы, суд посчитает эту сумму в качестве аванса, не применяя положения о задатке, а, значит, получить задаток в двойном размере, который предусмотрен законом, не удастся. Отличается ли задаток от аванса при покупке квартиры и чем ─ на эти нюансы стоит обращать внимание. Ведь у аванса ─ только платежная роль, и если сделка сорвалась, он возвращается покупателю полностью, в таком случае продавец лишается компенсации, если покупатель передумает, он и сам деньгами не рискует, если придется сделку отменить.

Следует помнить, если в рамках предварительного договора соглашение о задатке не будет действительно, а, значит, отказ от сделки не разрешает продавцу присваивать себе полученный аванс. Эти деньги возвращаются покупателю, иначе такое действие классифицируется как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

Вторая трудность

Задаток при покупке квартиры вносят по агентскому договору. Перед началом работы с клиентом риелтор предлагает подписать агентский договор, по которому определяются его комиссионные. При этом, самые настойчивые умудряются взять с неопытных клиентов задаток за квартиру, которую еще надо найти. Размер задатка здесь будет фиксированной суммой или рассчитывается на основании данных о предпочтительном варианте недвижимости. Надо учитывать, что то, что в этом случае объявлено задатком, на самом деле им не является. Эту сумму даже авансом не назовешь, так как деньги предназначены посреднику, а не продавцу или уполномоченному лицу. По сути, эту сумму можно считать обогащением и требовать ее возврата через суд в свою пользу (согласно гл. 60 ГК РФ).

С такими риелторами лучше дела не иметь и агентские договоры с ними не заключать. В рамках агентского договора соглашение о задатке целесообразно, когда он вносится в счет оплаты услуг риелтора.

Трудность третья

Продавец получает задаток, не оформляя его письменно. Подобное небрежное отношение к деньгам еще встречается, когда в деловых отношениях доверяют всего лишь честному слову. Важно помнить: соглашение о задатке надо оформлять письменно и по всем правилам, независимо от суммы задатка (ст.380п.2 ГК РФ). Если это условие не соблюдается, клиент может ссылаться в суде на свидетельские показания (ст. 162 ГК РФ). В крайнем случае, сделку можно попытаться признать незаконной и недействительной (ст.168 ГК РФ). Итак, деньги передаются при наличии оформленных документов, содержание которых отражает истинную картину сделки.

Трудность четвертая

Судебная. При рассмотрении дел в суде задаток нередко признают авансом, так как к определению природы обязательств относятся весьма осторожно. Ключевой аргумент в суде ─ расписки, платежные и другие документы, подтверждающие факт передачи денег. Если задаток указан только в договоре, а в расписке упоминания об этом нет, суд признает деньги авансом..

Сложность пятая

Если обязательства выполнены не полностью, покупатель не может требовать возврата суммы задатка в двойном размере. К сожалению, сложилась судебная практика, когда положение о задатке не применяют из-за нарушения выполнения обязательств. Например, покупатель не может вселиться в квартиру, потому что там проживает бывший хозяин или посторонние лица. Сроки освобождения жилплощади, указанные в договоре, нарушаются и отбивают всякое желание продолжать сделку. Но в суде выясняется, что часть обязательств продавец выполнил (например, снялся с регистрационного учета).

Если договор частично выполнен (даже с нарушениями сроков), требовать задаток в двойном размере бессмысленно. В следующий раз такой покупатель будет выбирать жилье, свободное от зарегистрированных или проживающих граждан.

Предварительный договор купли-продажи

Кроме аванса и задатка дотошные юристы разработали еще один вариант «закрепления» соглашения между сторонами ─ предварительный договор купли-продажи. Это полноценный документ с прописанными всеми обязательствами и санкциями для нарушителей:

определяет срок заключения основного договора;
фиксирует условия договора (в частности, стоимость);
прописывает санкции, например, принудительное выполнение обязательств через суд.

Резюмируя все условия оформления задатка при покупке квартиры, можно прийти к выводу:

договор о задатке () заключают только в письменном виде и только в рамках договора купли-продажи;
условия о задатке вступают в силу только в случае госрегистрации договора, так как он может считаться заключенным только с даты регистрации;
при передаче задатка в расписках и документах надо четко указывать, что передаваемые деньги являются задатком. В остальных случаях, любая предварительная оплата будет считаться авансом, у которого есть и свои преимущества (не является обеспечением, а значит, в любой момент можно передумать и отказаться от сделки, требуя свои деньги.

Существуют 3 понятия первого внесения средств – это залог, задаток и аванс. Они несут в себе юридически абсолютно разные значения, оформление которых также отличается.

Задаток – обеспечение обязательств покупателя перед продавцом (то есть подтверждение его серьезных намерений относительно покупки квартиры), а также часть от стоимости недвижимости, предоплата.По условиям задатка, если одна из сторон не выполняет своих обязательств в четко установленные сроки, то она выплачивает пострадавшей стороне неустойку. Если обязательства нарушены покупателем, то продавец в праве оставить задаток себе.
Если же продавец не выполнил условия, то неустойка покупателю оплачивается в удвоенной сумме от задатка.В любом случае задаток не подлежит возврату. Если только сделка не состоялась, а виновными не являются ни продавец, ни покупатель. Тогда соглашение расторгается, а средства возвращаются прежнему владельцу.
Аванс при покупке квартиры более подвижный способ предоплаты. Продавец в случае несостоявшейся продажи квартиры просто возвращает покупателю аванс в полной стоимости. Материально ни одна из сторон не страдает. Пример типового договора аванса скачайте

И аванс, и задаток учитываются, как часть средств от всей стоимости жилья.

Залог носит немного другой характер. Покупатель вносит вместо денежных средств в залог имущество с последующим безусловным обязательством вернуть долг. Образец договора залога

Размер аванса и задатка

Аванс не требует четко установленной требуемой суммы. Это часть от суммы стоимости квартиры, которая будет достаточно значимая для обоих сторон сделки, а также будет соразмерна хлопотам продавца или продавцов по текущим делам переезда, поиска нового объекта жилья и прочего. То есть сумма аванса – понятие строго индивидуальное между участниками сделки, хотя принято корректировать сумму в пределах 5-10 % от стоимости жилья. Важно, чтобы доводы были уместны и подкреплены фактической ситуацией. Тем более, что аванс в любом случае потерпевшая сторона сможет вернуть в полном размере.

Задаток определяется сторонами также на условиях обоюдной договоренности. Чем больше стоимость и желание обладать именно этой квартирой, тем больше сумму предлагают. Потому в процентном соотношении трудно вывести среднестатистические примеры задатка.

Оформление залога и задатка

Аванс и задаток оформляются на бумаге между продавцом и покупателем самостоятельно. Не обязательны нотариальные и юридические услуги. Хотя допускается и приветствуется наличие свидетелей при составлении и подписании подобных поручительств.

Соглашение о задатке содержит в себе такие позиции как:

цена недвижимости;
ее характеристики – площадь, количество комнат, особенности;
адрес продаваемой квартиры;
сумма задатка;
информация о сторонах сделки – Ф. И. О., паспортные данные;
сроки выполнения обязательств сторон-участников.

В письменном соглашении об авансе прописываются также сроки совершения сделки купли-продажи, условия возврата, штрафов при отказе от сделки.

Залог оформляется часто с участием нотариуса. Договор о залоге вмещает в себе множество позиций, где расписаны обязанности сторон – залогодателя и залогодержателя – перед сделкой. Основные положения договора :

распределение ролей сторон – залогодатель и залогодержатель;
информация о требованиях, которые обеспечивает залог, то есть сведения об основном договоре;
информация об имуществе, которое является предметом залога, описание точных характеристик;
может ли предмет залога быть заменен, с какими условиями;
обязательства, права залогодателя и залогодержателя в подробностях (права пользования предметом залога залогодержателем, условия возврата, невозврата имущества и т. д.);
в каком соотношении заложенное имущество покрывает требования;
какие риски несут обе стороны, а также ответственность;
сроки действия, условия к изменению и т. д. , реквизиты участников сделки.

Отличным дополнительным шагом станет страховка имущества под залог. Передача самого имущества происходит после подписания договора о залоге.

Возврат залога

По истечению срока договора о залоге с учетом выполненных обязательств обеих сторон, заложенное ранее имущество переходит к первичному владельцу – залогодателю. Вернуть залог по иным причинам можно , если условия, которые прописаны в договоре, позволяют это. В большинстве случаев все зависит от предмета залога. Ведь залог различного рода имущества, не только недвижимого, регулируется отдельными законами. Правоотношения сторон могут расцениваться даже совсем не как залоговые.

Различные траты при покупке квартиры

Помимо основной стоимости покупателю приходиться учитывать дополнительные траты в процессе поиска, сделки и регистрации имущества на нового владельца.

Учитывайте стоимость оформления договора о купле-продаже, что составит минимум 3000 рублей и более.
Следующие траты – государственная пошлина за регистрацию жилья, а также сама регистрация.
Если покупатель воспользуется услугами банка для расчетов с продавцом, то неизбежны комиссионные и прочие взносы. Особенно, если дело касается ипотечных выплат и т. д., тогда банк еще потребует и страхование жилья и жизни владельца.
Супружеские пары нотариально заверяют обоюдное соглашение на продажу-покупку квартиры. Без данной бумаги сделка невозможна.
Доверенность (при необходимости) для подписания сделки вместо покупателя составит менее 1000 рублей.
Налог на приобретение недвижимости порой несет в себе крупные растраты. Особенно если вы покупаете или продаете квартиру, что сменила собственника менее 3 лет назад по причине наследия, продажи и т. д.

Риелторские комиссии: как не переплатить

Возможно, для поиска и оформления вам понадобятся риелторские услуги или агентские. Здесь нужно выбирать: либо время, либо деньги. Либо вы ищите квартиру самостоятельно, либо платите деньги и этот процесс выполняют за вас. Такие учреждения берут в среднем 3-6% от стоимости приобретаемого жилья . На самом деле, сумма немаленькая. В дополнение обычно приписывают стоимость нескольких параллельных услуг, специалистов, потому выйдет дороже, чем обещали сначала. Это включает в себя:

мониторинг рынка недвижимости по заданным параметрам покупателя;
осмотр квартиры;
проверка и подготовка документов сторон сделки.

Очень часты мошенничества на рынке недвижимости, где участвуют агентства с малым стажем работы, новички. Потому лучше обращаться в проверенные временем компании, хотя стоимость у них выше.

Все предъявленные услуги обязательно прописываются в договоре между покупателем и агентством.

Потому всякого рода пошлины, налоги, дополнительные расходы оплачиваются покупателем самостоятельно и риелтер отношения к этому не имеет.

Заранее обговаривают с агентом услуги, которые будут предоставлены, а также возможные дополнительные сервисы. После этого подписывают бумагу о сотрудничестве.

Бывает 2 вида тарификации на услуги посредников:

фиксированная ставка на конкретные услуги с любым видом недвижимости;
процент от стоимости жилья, особо высокую плату запрашивают на загородные объекты.

Если агентство работает от процента, то осветите вопрос каков он будет от предполагаемой суммы, от чего зависит рост ставки. Ведь в таких сделках даже 1% — серьезная сумма.

Заключение

В итоге финансовые и юридические вопросы с сделках с недвижимостью имеют очень тесную связь. Потому любые финансовые операции следует задокументировать хотя бы на листе бумаге с обоюдными подписями. Это уже станет весомым аргументом в случае неудовлетворенности одной из сторон или судебной тяжбы.

Вернуть задаток

Вернуть аванс за квартиру то же не просто

Ошибки покупателей квартир при внесении аванса

Статья будет полезна для любого договора, где присутствует предварительная оплата. Покупка недвижимости — это частный случай

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская палата Московской области

Задаток при покупке квартиры

Условия договора о полной или частичной предварительной оплате, совсем не редкость. Как вернуть эту оплату, если договор не состоялся? Зависит от того, как была оплачена предоплата — внесение задатка или внесение аванса. Задаток при покупке квартиры применяют все реже. Повсеместная практика — внесение аванса.

Большинство покупателей квартир и иной недвижимости уверены — внести аванс, а затем его вернуть, не составит сложности, ведь это не задаток. Действительно, по нашей практике, сопровождения сделок с квартирами часть сделок купли-продажи квартир заканчиваются на этапе проверки. После чего предоплату возвращаем, и вносим аванс за другой объект. Не сложно. Но это потому, что мы знаем кому, сколько, зачем и как вносить предоплату. Так же, нам известно:

Возврат аванса — существенно сложнее, чем его уплата. Не редко, затрудняются вернуть аванс даже крупные агентства недвижимости.

Вернуть аванс из крупного агентства недвижимости — это искусство!

Развивающаяся семимильными шагами отрасль информационных технологий сделала доступными широким массам населения России базы данных о продаже недвижимости.

Вооруженные интернет-знаниями и интернет-опытом многочисленные покупатели квартир не опасаются самостоятельно проводить сложные сделки, на пример, по обмену квартир, включающие несколько отдельных сделок купли-продажи. А что касается аренды жилья — случаев жульничества там море!

Регулярно самодеятельные покупатели квартир и арендаторы становятся легкой добычей не чистых на руку продавцов и арендодателей квартир. Нет, деньги или квартиры теряют не многие, но потеря аванса или залога при выборе квартиры – повсеместная практика.

Давайте разбираться, как вернуть аванс.

Покупка квартиры, покупка машиноместа в подземном паркинге или загородного дома, как известно, длительный процесс. Квартира выбрана. Покупателю все нравится: и район, и дом, и вид из окна. С ценой то же договорились.

Надо покупать.

Тут и начинаются варианты.

Предварительная оплата. АВАНС или ЗАДАТОК, что вносить?

В отдельных ситуациях возврат аванса должен быть запланирован. Например, в альтернативных сделках – когда покупатель сначала продает свою квартиру и затем покупает другую. В этом случае, продавец берет предварительную оплату за свою квартиру и сам вносит предоплату за другую. Аналогичная ситуация может оказаться и у контрагентов продавца. Тогда одномоментно совершаются 2, 3 а иногда и 4 сделки.

Соответственно на этапе подбора и подготовки сделок каждая из квартир будет проходить проверку, и продавец, внесший предоплату может отказаться от покупки выбранной квартиры, и ему придется возвратить предоплату за свою квартиру.

По технологии риэлторов, выбор квартиры должен завершаться ее «бронированием» на срок до совершения сделки. В этот временной промежуток покупатель готовиться к заключению договора купли-продажи. Необходимо проверить квартиру на юридическую чистоту, проверить продавца, подготовиться к расчетам и т.д. В альтернативных сделках в этот период параллельно проходит проверки альтернативных квартир. На это нужно время, за которое квартиру могут продать другому покупателю.

Такую остановку «бронирование» квартиры обычно оформляют отдельным договором между продавцом и покупателем квартиры, иногда это происходит и в устной форме.

Беседы с многочисленными «погоревшими на авансах» покупателями квартир показали: все понимают необходимость такой остановки и знают о необходимости заключить специальный договор. Но что это за договор и его особенности знают единицы.

Пояснения покупателей одни и те же: я конечно готовлюсь к покупке квартиры, но вдруг, появится более интересная квартира, тогда я заберу аванс и буду покупать другую квартиру.

Пояснения продавцов: получив деньги, буду продавать все равно, вдруг найдется покупатель на большую цену. Тогда деньги верну покупателю. Если покупатель откажется, тогда я деньги оставлю, ведь это задаток.

Большинство покупателей считают уплаченные деньги авансом, Большинство продавцов – задатком.

В описанной выше ситуации альтернативной сделки следует заключать авансовое соглашение, и рискованно соглашение о задатке (альтернативные сделки регулярно разваливаются на этапе подготовки).

Правы и те и другие: в одних случаях выгодно вносить аванс, в других — задаток

Чем не выгоден задаток для покупателя и для продавца?

В случае необоснованного отказа покупателя от покупки квартиры задаток не возвращается.

В случае отказа продавца от продажи, сумма задатка возвращается в двойном размере.

Таким образом, задаток «обоюдо опасный» договор для обеих сторон.

Как отличить договор задатка?

Любой договор – права и обязанности его сторон.

Задаток – денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Так определяет задаток Гражданский кодекс Российской Федерации в статье 380.

Основные признаки договора задатка – 1) заключается только в письменной форме, 2) должен содержать условие о признании произведенного покупателем платежа «в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».

Все без исключения договоры агентств недвижимости, с которыми нам пришлось столкнуться при сопровождении покупки квартир и иной недвижимости, по своей сути являлись договорами задатка. Можете быть уверенными: если вы покупаете квартиру через агентство продавца, для бронирования квартиры вам предложат подписать договор задатка.

Не имеет значения, какое название у договора. Он может быть озаглавлен просто: соглашение, договор, или предварительный договор купли-продажи квартиры, или иным образом. Суть договора содержится не в названии а в его содержании.

Внимательно читайте текст договора. Как правило, это несколько листов, и главное, будет расположено не на первом листе. Ищите фразы: «обеспечение обязательства», «уплаченная сумма не возвращается» и т.д.

Договор специально пишут так, что иногда правильно квалифицировать договор затрудняются даже юристы, специализирующиеся на сопровождении покупки квартир. Только опыт систематической подготовки сделок купли-продажи квартир и знание методик работы агентств недвижимости позволяет защитить деньги покупателя и заключить договор на выгодных покупателю условия, или применить другой договор, или значительно снизить возможные риски покупателя.

Требуйте разъяснений неясных пунктов договора. Если что-то в тексте договора вам не нравится, требуйте эти положения из договора убрать или изложить в предложенной вами редакции. Вы убедитесь, ни одно агентство править свой договор под ваши пожелания не станет. Позиция будет жесткой: «Или подписывайте такой договор, или бронировать квартиру не будем».

Внимание: С 2015 года продавцы применяют новую «фишку» — платеж по авансовому договору называют «обеспечительным платежом». И покупатели легко подписывают такой договор! Ведь обеспечительный платеж, это не задаток, значит продавец его вернет.

Ошибаетесь, господа покупатели! Обеспечительный платеж вернуть не проще, чем задаток.

Особенно подобными выкрутасами грешат крупные брендовые агентства.

Второй признак задатка – крупная сумма в договоре. В Москве, в зависимости от категории квартиры, сумма по договору доходит до 500 тыс. руб.

Авансовый договор на покупку квартир, или как их иногда называют авансовое соглашение или соглашение об авансе.

Господа покупатели и продавцы, авансовый договор, как вид или особая форма договора не существует!

В практике покупки квартир и другой недвижимости устоялись несколько видов авансовых договоров, что позволяет говорить, что Авансовое соглашение — это слэнговое выражение риелторов, под которым понимают группу видов договоров о передаче денежных средств покупателем в счет уплаты за квартиру (или иную недвижимость), которую он намерен купить . В частности, авансовый договор содержит условия о расчетах за квартиру с обязательным внесением аванса и условиями его возврата покупателю.

По составу сторон Авансовый договор может быть между продавцом и покупателем, между агентством недвижимости и покупателем.

По юридической конструкции, это могут быть предварительный договор купли-продажи, или расписка, или иная форма.

Основной признак авансового договора – содержащиеся в его тексте условие об уплате покупателем сумме, в качестве аванса, в счет уплаты цены покупаемой квартиры до заключения основного договора купли-продажи. Аванс носит только функцию оплаты и доказательства намерения. Задаток – дополнительно еще и обеспечение.

Именно это отличие от задатка, позволяет покупателю (плательщику аванса) в случае не исполнения обязательства продавцом, или на условиях авансового договора требовать возврата суммы аванса.

Вернуть уплаченную сумму по авансовому договору возможно если вы правильно составили этот договор, правильно договор исполняете, соблюдаете правила по возврату аванса. При внесении аванса не торопитесь, изучите предложенный вам договор, внесите в него исправления и дополнения.

В случае отказа продавца вернуть аванс покупатель вправе требовать возврата в судебном порядке обратившись с иском в суд.

Типичные ошибки покупателей при внесении аванса

Покупатели совершают четыре группы ошибок:

Неправильно заключают договор об авансе
Неправильно исполняют договор
Неправильно действуют при возврате
Неправильно действуют при отказе продавца вернуть аванс

Как правильно заключить договор об авансе за квартиру:

Правильно договор может быть заключен только с полномочным лицом – собственником квартиры, или лицом, действующим на основании доверенности.

Платеж по авансовому договору именовать только «аванс».

В договоре не должно быть упоминаний, ни о каких обеспечениях обязательств этим платежом.

Для покупателя удобно (и обязательно) указать срок на который уплачивается аванс.

По окончании этого срока покупатель или возвращает аванс покупателю, или заключается договор купли-продажи квартиры и аванс зачитывается в счет цены квартиры.

Как правильно исполнить договор об авансе за квартиру:

Основное правило покупателя – уплата аванса должна быть оформлена в письменной форме отдельным документом. Как? Например, распиской продавца квартиры.

Типичная ошибка – заключают договор об авансе, далее, передают наличные. Все!

Расписки или иные подтверждающие документы – отсутствуют.

Если аванс вносите агентству : Вам обязаны предоставить доверенность на лицо принимающее аванс о праве принять эти денежные средства. Денежные средства вносятся в кассу, вам предоставляют приходный кассовый ордер + Контрольно-кассовый чек.

Необходимо при получении сверить реквизиты получающего аванс юридического лица и сведения, указанные в договоре об авансе.

Если в договоре покупатель несет еще иные обязанности, покупатель должен их исполнять буквально, как это предусмотрено договором.

В случае отказа от покупки квартиры, при наличии правильного письменного договора об авансе, сумму аванса возвращают.

Как правильно действовать при возврате аванса за квартиру:

Если по устному требованию аванс не возвращают, не тратьте время и письменно уведомляйте продавца о своем отказе от покупки квартиры и требовании возвратить сумму аванса. Целесообразно мотивировать требования ссылкой на пункты договора.

Требование направляются телеграммой с уведомлением о вручении.

В случае отказа или молчания продавца квартиры, покупатель вправе в судебном порядке требовать возврата уплаченного аванса кроме того, уплаты процентов на сумму удерживаемого аванса. Если в договоре об авансе вы не установили размер процентов, или сумму неустойки на случай удержания аванса продавцом, суд рассчитает проценты по ставке банковского процента.

Как вернуть задаток?

Если за квартиру внесен задаток, ситуация не такая безвыходная, как может показаться. Задаток, по своей юридической конструкции, предполагает возможность его возврата. Обеспечительная функция задатка, то есть не возврат, возможна только при наличии вины лица, которое уплатило задаток. По этому, даже при заключении соглашения о задатке отказываясь от квартиры необходимо найти фактические основания (недостатки, юридические пороки) квартиры, которые препятствуют покупке. В этом случае вина покупателя в отказе от покупке отсутствует, и задаток подлежит возврату.

Перспективы судебного спора

До суда споры об авансах доходят в случаях отказа продавцов квартир вернуть аванс. Доводы продавцов в суде сводятся к одному – авансовое соглашение это задаток. Покупатель отказался покупать квартиру, задаток не возвращается.

И здесь в полный рост встает вопрос доказывания: а какой договор заключен: об авансе или о задатке.

В пользу покупателя – плательщика будет свидетельствовать правильно заключенный и исполненный договор. На стороне продавца – обязанность доказать суду, что имеет место задаток.

Многочисленная судебная практика по этому вопросу не однозначная. Суды больше поддерживают позицию покупателей. Как выясняется, совсем не просто доказать, что внесенная плата это задаток, даже если соблюдена установленная статьей 380 Гражданского кодекса РФ письменная форма. Более того, существуют судебные решения в пользу покупателей, когда внесение аванса не подтверждалось распиской продавца.

Продавцу квартиры следует помнить, что бремя доказывания наличия задатка лежит именно на нем в соответствии со статьей 380 кодекса. Пока не доказано обратное, переданные деньги считаются авансом, что делает существенно более сильной позицию покупателя.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной из сторон договора в счет причитающихся с нее платежей. Она служит гарантией заключения и исполнения договора. Соглашение о задатке совершается в письменной форме, в которой должно быть указанно, что внесенная денежная сумма является именно задатком, а не авансом. Соблюдение этого требования дисциплинирует обе договорные стороны.

Условия уплаты задатка таковы:

если отказывается от сделки покупатель, то он теряет эту сумму денег;
если отказывается от сделки продавец, то он должен уплатить покупателю, в соответствии с действующим законодательством, двойной размер задатка;
если разрыв сделки происходит по обоюдному согласию, тогда продавец возвращает всю сумму денег покупателю.

Внесение задатка при покупке квартиры нужно в двух случаях:

если покупатель действительно желает приобрести понравившуюся ему недвижимость, но пока у него нет всех денег. Тогда продавец устанавливает срок, в течение которого покупателю нужно внести полную сумму;
обратная ситуация, когда продавец по каким-либо причинам не может сразу продать квартиру, однако ее владелец не хочет потерять покупателя.

Каким будет размер задатка при покупке квартиры – зависит от конкретной ситуации. Обычно он составляет 50 тыс.руб. и больше.

Аванс при покупке квартиры

Авансом называют денежную сумму, которую покупатель вносит в счет оплаты приобретаемого объекта недвижимости. Отсюда проистекают два следствия, отличающие аванс от задатка:

если сделка не состоялась, сумма аванса при покупке квартиры возвращается в полной мере, независимо от того, кто виновен в срыве;
ни продавец, ни покупатель не наказываются штрафными санкциями.

То есть, аванс выполняет только одну функцию – платежную. Однако о нем тоже должен быть составлен договор, чтобы ни у одной из сторон не возникло соблазна назвать внесение аванса при покупке квартиры задатком. Есть еще одна тонкость: денежные средства, внесенные по договору, подлежащему государственной регистрации, до момента его регистрации считаются авансом.

Покупка квартиры: аванс или задаток?

С одной стороны, задаток обычно выгоден и покупателю, и продавцу. Он уравновешивает риски, которые несут обе стороны договора. Это значит, что стороны ответственны в случае неисполнения взятых на себя обязательств. Следовательно, сумма аванса при покупке квартиры выступает как гарантия того, что договор будет исполнен. Хотя 100% гарантии дать не может никто. Для покупателя задаток хорош, когда цены на рынке растут, для продавца – когда падают.

Задаток выгоден не только, если речь идет о сделках с продавцом, но и с агентством недвижимости, независимым риэлтором.

Задаток выгоден не всегда. Если срок исполнения договора слишком велик, то это может повлиять на цену объекта недвижимости. При изменении этого фактора стороны могут понести убытки.

С другой стороны, если продавец передумал, вернуть сумму в двойном размере, как то предусмотрено законодательством, не всегда получается. Иногда для этого приходится обращаться в суд. Но нужно помнить, что задаток оформляется в письменном виде отдельным договором. Иначе при возникновении споров он признается авансом.

Стоит отметить, что если дополнительные затраты при внесении задатка могут вырасти, то аванс на конечную стоимость жилья не влияет, поскольку возвращается полностью.

На вопрос подзаголовка также отвечает практикующий юрист.

Залог при покупке

Покупка квартиры или другой недвижимости требует крупных денежных вложений. Поэтому покупатели зачастую прибегают к заемным средствам, возврат которых иногда обеспечивается залогом. Его часто путают с задатком, но это – разные понятия.

Хотя и тот, и другой механизм выступают в качестве гарантий, но внесение залога при покупке квартиры гарантирует, что заемная сумма будет возвращена в будущем. Еще одно отличие состоит в том, что залог возвращают, а задаток – нет. К тому же, предметом залога не бывают денежные средства.

Человека, который предоставляет залог, называют залогодателем, а того, кто принимает такое имущества в качестве обеспечения платежей по долгу – залогодержателем.

По нормам Гражданского кодекса России, договор залога составляется в письменной форме и если того требует договор, обязательства которого он призван обеспечить, он заверяется нотариально. Одним из наиболее распространённых видов залога является недвижимость. Также залоговым имуществом бывают:

драгоценности;
ценные бумаги;
автомобили и др.

При этом стоит отметить, что отношения между покупателем и продавцом в этом случае будут регулироваться разными законами.

Если заложена не недвижимость, некоторые виды имущества могут передаваться во владение и пользование залогодержателю, который может использовать их для погашения долга покупателя. Тогда такой залог называется закладом.

Залог признают одним из самых надежных способов обеспечения займа. Тогда заемщик не может распорядиться своим имуществом без согласия кредитора. Преимуществами залога называют:

гарантию сохранности имущества, но которое обращают взыскание;
другие кредиторы претендуют на такое имущество только после погашения долга кредитодателю.

Возвращение залога

Если должник не выполнил своих обязательств перед кредитором, залоговое имущество становится собственностью залогодержателя.

Залог за квартиру при покупке может быть возвращен по одной из четырех причин:

залоговое обязательство выполнено;
залогодатель выдвинул требование о досрочном прекращении залога в связи с угрозой утраты или повреждения залогового имущества;
гибель заложенного имущества или прекращение заложенного права;
продажа предмета залога для удовлетворения требований залогодержателя и тогда, когда реализация такого имущества оказалась невозможной.

Если прекращение залога произошло на основании первых двух пунктов, то залогодержатель должен сразу вернуть его залогодателю.

Если в залоге находилась недвижимость, то в реестре, где зарегистрирован договор об ипотеке, делают соответствующую запись.

Если залог изменен или прекращен и в отношении него зарегистрировано соответствующее уведомление, то залогодержатель в течение трех рабочих дней с момента, как он узнал о вышеперечисленных фактах, в соответствии с законодательством должен направить уведомление об изменении залога или о том, чтобы его исключили из сведений о залоге.

Сопутствующие затраты

Неправы те, кто думает, что затраты при покупке квартиры ограничиваются лишь суммой, о которой договорились покупатель и продавец — они будут большими. Еще нужно учесть:

услуги агентства недвижимости, которые обойдутся до 6 % от стоимости квартиры;
плата за срочность оформления документов (если такая необходимость существует);
услуги банка, если речь идет об ипотеке;
юридические и нотариальные услуги (такие наверняка понадобятся для проверки документов, заверения договоров и др.);
возможен налог на недвижимость;
может понадобиться инспекция жилья;
оценка недвижимости для банка;
страховка жилья при покупке через ипотеку;
затраты на переезд и др.

Комиссии риэлтора

Одним из пунктов в списке дополнительных трат является оплата риэлтору при покупке квартиры или агентства недвижимости. Именно он взывает больше всего недоумения у продавцов и покупателей. Так за что платит потребитель услуги?

Подготовительный этап, когда риэлтор анализирует требования клиента, делает обзор рынка, подыскивает недвижимость, проверяет документы, проводит их правовую экспертизу, проверяет объект относительно наличия ареста и др.

Договор купли-продажи. На этом этапе специалист проводит переговоры между продавцом и покупателем, готовит договор, организовывает его подписание и взаиморасчет, обеспечивает сопровождение и консультации при госрегистрации в Росреестре, представляет интересы клиента по доверенности.

Закрывает сделку, что предполагает подписание актов приема-передачи, контроль за закрытием счетов, предоставление документов всем сторонам сделки.

Очевидно, что пласт работы, проводимой агентствами, достаточно велик. И человеку, далекому от этой отрасли, не всегда удается справиться с задачами на должном уровне.

О том, какую еще бывает скрытая комиссия риэлтора при покупке квартиры — смотрите видеоролик.